Gayrimenkullerin açık arttırma yolu ile ihalesi

Bu yazı, hacizli gayrimenkulun satışından evvelki işlemlere ilişkin olup, konuların detaylarına girilmeyerek kısa ve pratik bilgi verme amacıyla hazırlanmıştır. İcra İflas Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun getirdiği değişikliklerde ilgili bölümler belirtilmiştir.

Kanun no: 5092, kabul tarihi: 12.02.2004
Hacizli menkuller sadece açık arttırma yoluyla satılabilir. Menkullerde olduğu gibi istisnaen de olsa gayrimenkullerin pazarlık yoluyla satılması mümkün değildir. Yalnızca iflasta alacaklılar, gayrimenkullerin pazarlık yoluyla satılmasına karar verebilirler. (İİK m.241/I) Hacizli gayrimenkullerin satışı, haciz tarihini takip eden iki sene içerisinde istenebilir. (İİK m.106). Bu talep üzerine icra dairesinin iki ay içerisinde, hacizli gayrimenkulü açık arttırma yolu ile satması gerekir.

Aşağıda belirtilen hazırlık işlemlerinden önce icra dosyasından, tapu sicil memurluğuna teskere yazılmak suretiyle, satılacak gayrimenkulün, satışa esas olmak üzere, son tapu kaydı istenmelidir. Bununla birlikte gayrimenkulün bağlı bulunduğu belediyeden gayrimenkulün imar durumunun sorulması ve imar durumunun dosyaya celbi gerekir.

İpoteğin paraya çevrilmesi yolu ile yapılacak satışlarda İİK m.150c hükmü gereği, satışa arz tapu idaresine bildirilir ve tapu memuru keyfiyeti taşınmazın siciline şerh verir.

Açık Arttırmaya Hazırlık İşlemleri
I.Mükellefiyetler listesinin hazırlanması, kesinleştirilmesi, şartnameye eklenmesi ve şartname ile birlikte icra dairesinde açık bulundurulması (İİK m.128)

Arttırma şartlarını icra dairesi tespit eder. Arttırma şartnamesinde yer alacak mükellefiyetlerin, hazırlanacak mükellefiyetler listesinde tespiti gerekir. Arttırma şartnamesinde gayrimenkulün, üzerinde irtifak hakları, ipotekler, irat senetleri ipotekli borç senetleri ve şartnamede belirtilen mükellefiyetlerle birlikte satıldığı ve borçlunun bu gayrimenkulle temin edilmiş müeccel olan şahsi borçlarının da geçeceği açıklanır. (İİK m.125/I) Mükellefiyetler listesinin iki fonksiyonu vardır.

• Arttırma şartnamesinin bir cüz'ünü (bölümü) oluşturması ve tapu sicili hükmünde olması.
  
• Satış bedelinin paylaştırılmasını gösterir bir sıra cetveli olması. (İİK m.140-142)

Mükellefiyetler Listesinin Kapsamı
-Her türlü irtifak hakları,
-İntifa hakkı,
-İpotekler, ipotekli borç senetleri ve irat senetleri,
-Tapu siciline şerh verilmiş olan kişisel haklar,
-Tapu siciline şerh verilmiş olan gayrimenkul satış vaadi,
-Bir itirazları varsa bunu bildirmek için üç günlük süre verildiği

II.Kıymet Takdiri
Mükellefiyetler listesinin kesinleşmesinden sonra mükellefiyetlerin gayrimenkulün kıymetine etkisi nazara alınarak kıymet takdiri yapılır. (İİK m.128/II c.I) Kıymet takdirine ilişkin rapor borçluya haciz koydurmuş alacaklara ve diğer ipotekli alacaklılara tebliğ edilir. (İİK m.1248/II c.II)
İlgililer icra dairesinin kıymet takdiri işlemine karşı şikayet yoluyla başvurabilir. (İİK m.16) Kıymet takdiri işlemine karşı süresinde şikayet yoluna başvurmayan ilgili kıymet takdirinin usulsüz olduğu iddiasıyla fesih hakkını isteyemez.(İİK m.134). Kıymet takdiri işlemi süresinde şikayete uğramaması veya şikayetin reddi sonucu kesinleşir. Takdir olunan bu kıymet (muhammen bedel) arttırma şartnamesine yazılır.Uygulamada bu bedel satış ilanına da yazılmaktadır.
Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez. (İİK m.128-a.12.02.2004 tarihli değişiklik.).

III.Açık Arttırma İlanı
a)İlanın süresi
Satış talebini alan icra dairesi, bir yandan arttırmanın şartlarını tespit ederken, diğer taraftan arttırmayı ilan eder. Arttırmanın satıştan en az bir ay önce ilan edilmesi gerekir. (İİK m.126/I) Belirtilen bir aylık süre kamu düzenine ilişkin olmakla, İcra Mahkemesi tarafından resen gözetilecektir.
İlan edilen metinin esasa etkili olmayacak maddi hatalar nedeni ile tekrarlanması gerektiğinde, satış tarihi değiştirilmeksizin hata ilanen düzeltilir.
Ancak satış tarihi ile düzeltme ilanı arasında yedi günden az zaman kalmış ise satışın, satış tarihi olarak ilan edilmiş günden en az yedi gün sonrası için belirlenecek günlerde yapılacağı, düzeltme ilanında belirtilir.

• Dosya numarası
• Satışın yapılacağı yer,gün ve saat (başlama ve bitiş saati),(I.ve II.satış tarihleri)
• Arttırma şartnamesinin hangi tarihten itibaren icra dairesinde herkes tarafında görülebileceği,
• İhalede gösterilen yer ve zamanda yapılacak birinci arttırma sonunda teklif edilen en yüksek bedel, gayrimenkulün muhammen kıymetinin %60'ını bulmadığı takdirde en çok arttıranın taahhüdü baki kalmak üzere, arttırmanın on gün daha uzatılmış olacağı ve onuncu günü aynı yerde, aynı saatte yapılacak II. arttırmada (İİK m.129/ II 'deki şartların oluşması koşuluyla) taşınmazın en çok arttırana ihale edileceği.
• İpotek sahibi alacaklılarla (irtifak hakkı sahipleri dahil) diğer ilgilerin gayrimenkul üzerindeki haklarını, özellikle faiz ve masrafa ilişkin iddialarını dayanağı olan belgelerle birlikte on beş gün içinde icra dairesine bildirmeleri yazılır; aksi halde hakları tapu sicili ile sabit olmadıkça, satış bedelinin paylaştırılmasından hariç kalacakları da ilave edilir.
• Satılacak gayrimenkulün cinsi, mahiyeti,bulunduğu yer (mahallesi, sokağı, tapudaki kayıt tarihi ve numarası, pafta, ada, parsel numarası) muhammen kıymeti ve yüzölçümü gibi önemli nitelikleri de yazılır.
• Satış arttırma şartnamesinin ve sair bilginin nereden ve ne suretle öğrenilebileceği, talep halinde ve ilanda gösterilen masrafı verilmek şartıyla şartnamenin bir örneğinin gönderilebileceği de arttırma ilanına yazılır.rlere asılması gerekir.
  

d) İlanın İlgililere Tebliği
İlanın birer sureti borçluya, alacaklıya ve taşınmazın siciline kayıtlı bulunan alakadarının tapuda kayıtlı adresi varsa bu adreslerine tebliğ olunur.Adresin tapuda kayıtlı olmaması halinde ayrıca adres tahkiki yapılmaz, gazetedeki satış ilanı tebligat yerine geçer.(İKK m.127)
Borçlu veya alacaklı icra takibinde bir vekil ile temsil ediliyorsa, ilan suretinin vekile tebliğ gerekir. Vekili olan borçlunun veya alacaklının kendisine yapılan tebligat geçerli değildir. (Teb.K.m.11)
Tebligat yapılacak ilgililer, Tapu Müdürlüğünce hazırlanan "tapu ilgilileri" yazısında belirtecektir. Tapu Müdürlüğü cevabına göre ilgililerin adresleri teyit edilmelidir.
Süresi: Satış ilanının ilgililere tebliğinde kesin bir süre belirtilmemiş olmakla beraber, satış ilanının satış tarihinden çok kısa bir süre önce tebliğ edilmiş olması ihalenin feshi sebeplerindendir.

IV. Arttırma Şartnamesinin Hazırlanması
Gayrimenkulü açık arttırma yolu ile satın alan kişi, gayrimenkulü arttırma şartnamesinde belirlenen şekli ile iktisap edecektir. Arttırma şartnamesinde ve arttırma şartnamesinin bir cüzünü oluşturan mükellefiyetler listesinde yazılı olmayan mükellefiyetler alıcıya geçmeyeceğinden şartnamenin eksiksiz olarak hazırlanması büyük önem arz eder. Arttırma şartnamesi alıcı için tapu sicili hükmündedir. İcra dairesi taşınmazın bulunduğu yerin adetlerine göre en elverişli tarzda arttırmanın şartlarını tespit edecektir. (İİK m.124/I)

Arttırma şartnamesinin İçeriği (İİK m.124-125)
(İ.İ.K Yönetmeliği mad.45)

• Arttırmaya katılacak olanların, gayrimenkulün muhammen kıymetinin %20'si oranında pey akçesi veya milli bir bakanın teminat mektubunu tevdi etmeleri,
• Arttırma şartnamesinde, gayrimenkul üzerindeki irtifak hakları, gayrimenkul mükellefiyetleri, ipotekler,ipotekli borç senetleri, irat senetleri ve mükellefiyetler listesinde belirtilen mükellefiyetler gösterilir. Daha doğrusu belirtilen bu mükellefiyetler, mükellefiyetler listesinde gösterileceğinden mükellefiyetler listesi arttırma şartnamesinin bir bölümü (cüz'ü) sayıldığı için arttırma şartnamesinde mükellefiyetler listesinde atıf (yollama) yapılmakla yetinilir.
• Gayrimenkulun üzerindeki irtifak hakları, gayrimenkul mükellefiyetleri, ipotekler,ipotekli borç senetleri, irat senetleri, (mükellefiyetler listesindeki diğer mükellefiyetler) birlikte satıldığı ve borçlunun bu gayrimenkul ile temin edilmiş şahsi borçlarının alıcıya geçeceği (Ancak, ipotekle temin edilmiş muaccel borçlar alıcıya devredilemez ve bunlar satış bedelinden tercihen ödenir.).
• Gayrimenkulün muhammen bedeli,
• Hangi giderlerin alıcıya ait olacağı (İhale damga pulu bedeli, tapu ve harç masrafları,KDV,tellaliye resmi, tahliye-teslim masrafları),
• Gayrimenkulün son imar durumu,
• Dosya numarası,
• Alacaklı ve borçlunun ad ve soyadları,
• Arttırmanın yapılacağı yer, gün ve saat,
• Tapu kaydı ve evsafı,
• Arttırma şartnamesinin hangi tarihten itibaren icra dairesinde herkes tarafından görülebileceği,
• Birinci ve ikinci arttırma gün ve saatleri,
• Satılığa çıkarılan gayrimenkulün üzerinde hakkı olan alacaklı ve ilgiliden pey akçesi veya teminat mektubu aranıp aranmayacağı,